DPE du quartier Nord à Bandol : bâti, étiquettes et enjeux immobiliers

Le dossier énergétique du quartier Nord repose sur 1 368 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon de 3 890 DPE analysés à Bandol. Ce volume permet de décrire les logements diagnostiqués dans le quartier, leur ancienneté, leur typologie et leurs résultats énergétiques. Il ne constitue toutefois pas un inventaire documenté de tous les logements du secteur : les proportions présentées portent sur les diagnostics disponibles. L’image qui se dégage associe une majorité d’appartements, une présence de maisons individuelles et une forte représentation de l’étiquette C. Pour un projet de vente ou de location, ces données apportent un contexte local utile. Elles permettent de situer un bien dans son environnement, sans attribuer automatiquement à celui-ci les caractéristiques moyennes ou médianes du quartier. L’analyse doit donc distinguer les tendances du secteur et les informations propres au logement concerné.

Un bâti dominé par les appartements, avec 27,6 % de constructions de 1948 à 1974

La période de construction la plus représentée dans les diagnostics du quartier Nord est celle de 1948 à 1974, avec 27,6 % des observations. Cette période arrive en tête, mais elle ne rassemble pas à elle seule la majorité des diagnostics. Les logements construits avant 1975 représentent 31,5 % du total, tandis que ceux antérieurs à 1948 en constituent 3,9 %. Ces repères décrivent un secteur où le bâti le plus ancien est relativement peu présent dans l’échantillon. Ils ne permettent pas de préciser la répartition entre les différentes périodes postérieures à 1974, faute de détail supplémentaire. Ils ne renseignent pas non plus sur les travaux réalisés depuis la construction. Pour comprendre un logement en particulier, son année de construction doit donc être lue avec son DPE, plutôt que considérée comme une explication suffisante de son niveau de consommation.

Les maisons individuelles représentent 30,9 % des logements diagnostiqués dans le quartier Nord ; le reste correspond à des appartements. Le parc observé est donc majoritairement collectif, tout en conservant une composante de maisons. La surface médiane atteint 58 m², contre 51 m² à l’échelle de Bandol. Cette médiane constitue un point de repère sur les surfaces de l’échantillon, mais elle ne décrit ni la taille de tous les appartements ni celle de toutes les maisons. Les données fournies ne croisent pas la typologie avec les étiquettes énergétiques. Il serait ainsi injustifié d’affirmer que les maisons du quartier consomment davantage que ses appartements, ou l’inverse. Dans une présentation immobilière, distinguer la nature du bien, sa surface et son résultat DPE permet de conserver une lecture précise, sans transformer le profil général du quartier en caractéristique individuelle.

Une classe C très représentée et 35 logements classés F ou G

• Étiquettes A et B : 165 diagnostics sont classés A et 164 sont classés B. Ces résultats coexistent avec les autres classes dans l’échantillon du quartier.
• Étiquette C : 619 diagnostics relèvent de cette classe, la plus représentée parmi les 1 368 DPE géolocalisés du secteur Nord.
• Étiquettes D et E : le quartier compte 306 diagnostics D et 79 diagnostics E. Ces logements restent à distinguer des classes F et G dans la lecture des résultats.
• Étiquettes F et G : 24 logements sont classés F et 11 sont classés G, soit les 35 passoires énergétiques recensées dans les données fournies.

La répartition des étiquettes place la classe C au centre du profil énergétique du quartier Nord, devant la classe D. Les classes F et G représentent ensemble 2,6 % des logements diagnostiqués. Leur faible proportion relative ne signifie pas que les difficultés énergétiques sont absentes du secteur : les 35 logements concernés appellent une lecture individuelle de leur diagnostic. À l’inverse, la présence de 165 étiquettes A et de 164 étiquettes B ne permet pas d’attribuer ces résultats à un type de construction ou à des travaux précis. Aucune ventilation croisée n’est fournie entre l’âge, la forme du bâti et les classes DPE. La conclusion reste donc descriptive : plusieurs niveaux de performance coexistent dans le quartier. Pour comparer un bien à cet ensemble, son étiquette constitue un premier repère, à compléter par sa consommation estimée, sa surface et son coût énergétique estimé.

Face à Bandol : 150 kWh/m²/an de consommation médiane contre 161

La comparaison avec Bandol fait apparaître plusieurs différences, sans dessiner un avantage uniforme sur tous les indicateurs. La consommation médiane du quartier Nord est de 150 kWh/m²/an, contre 161 kWh/m²/an pour la ville. Sa proportion de passoires F et G est également inférieure, à 2,6 % contre 3,1 %. En revanche, le coût énergétique annuel médian estimé atteint 870 €, alors que la référence communale est de 852 €. Ces chiffres ne sont pas contradictoires : la consommation rapportée à la surface et le coût annuel ne mesurent pas la même chose. La surface médiane est par ailleurs plus élevée dans le quartier, avec 58 m² contre 51 m². Les données disponibles ne permettent cependant pas d’isoler les causes de l’écart de coût, ni de calculer le budget d’un logement particulier à partir de ces seules médianes.

• Passoires énergétiques : 2,6 % dans le quartier Nord contre 3,1 % à Bandol. La comparaison porte sur la fréquence des classes F et G, pas sur une étiquette moyenne communale.
• Ancienneté : le bâti antérieur à 1948 représente 3,9 % des diagnostics du quartier contre 13,1 % à l’échelle de la ville. Le bâti le plus ancien est donc moins représenté localement.
• Surfaces et énergie : les médianes de 58 m², 150 kWh/m²/an et 870 € doivent être lues séparément. Elles ne forment pas les caractéristiques d’un logement réel unique.

Vendre ou louer dans un quartier où 619 DPE sont classés C

Pour vendre ou louer dans le quartier Nord, le principal intérêt de ce dossier est de disposer d’un cadre de comparaison documenté. Un logement classé C se situe dans la catégorie la plus représentée localement, avec 619 diagnostics, mais cela ne suffit pas à déterminer son attractivité. Un bien classé F ou G appartient à une catégorie moins fréquente, qui rassemble 35 logements dans l’échantillon ; sa situation doit être examinée à partir de ses propres documents. Les chiffres fournis ne mesurent ni les conditions de transaction ni la demande locative. Ils ne permettent donc pas de chiffrer l’effet d’une étiquette sur une vente ou une location. Une présentation factuelle consiste à exposer le DPE du bien, sa surface et ses estimations énergétiques, puis à utiliser les références du quartier comme contexte, sans promettre de résultat immobilier.