DPE du quartier Sud-Ouest à Bandol : bâti, étiquettes et enjeux immobiliers

Le dossier énergétique du quartier Sud-Ouest repose sur 1 515 diagnostics de performance énergétique géolocalisés à Bandol. Ces observations permettent de décrire les logements diagnostiqués, leurs périodes de construction et leurs résultats énergétiques, puis de les comparer à l’échantillon de 3 890 DPE de la ville. Elles ne constituent toutefois pas un inventaire exhaustif du parc immobilier du quartier. Les proportions présentées doivent donc être lues comme celles de l’échantillon analysé, sans les attribuer automatiquement à chaque immeuble ou à chaque rue. Pour un propriétaire, un acquéreur ou un locataire, cette lecture apporte un contexte local utile. Elle ne remplace pas l’examen du diagnostic propre au logement concerné, dont les caractéristiques peuvent différer des valeurs médianes.

Un bâti dominé par les appartements et la période 1948-1974

La période de construction la plus représentée dans les diagnostics du Sud-Ouest est celle de 1948 à 1974, avec 38,8 % des observations. Il s’agit de la période dominante, et non d’une majorité absolue des logements analysés. Au total, les constructions antérieures à 1975 représentent 43,4 % des diagnostics. Le bâti d’avant 1948 reste moins présent : sa part atteint 4,6 %, contre 13,1 % à l’échelle de Bandol. Le quartier se distingue donc par une moindre représentation du bâti le plus ancien dans cet échantillon. Les maisons individuelles comptent pour 17,7 %, le reste correspondant à des appartements. Cette structure invite à examiner les caractéristiques de l’appartement et de son immeuble, sans déduire une performance énergétique de la seule date de construction.

• Période dominante : 1948-1974, soit 38,8 % des diagnostics du quartier. Cette concentration décrit une génération de bâtiments, mais les données ne précisent ni leur état actuel ni les rénovations éventuellement réalisées.
• Ancienneté du bâti : 43,4 % des logements diagnostiqués sont antérieurs à 1975, dont 4,6 % antérieurs à 1948. Ces repères ne permettent pas, à eux seuls, d’identifier les logements les plus consommateurs.
• Type et taille des logements : les maisons représentent 17,7 % de l’échantillon et la surface médiane atteint 50 m². Cette médiane ne signifie pas que tous les appartements possèdent une superficie proche.

Des étiquettes C et D les plus fréquentes, avec 54 passoires

La distribution des étiquettes fait apparaître une nette prédominance de la classe C, avec 673 diagnostics, suivie de la classe D, qui en compte 408. Les autres résultats se répartissent entre 51 étiquettes A, 173 B, 156 E, 50 F et 4 G. Le profil du quartier ne se résume donc pas aux logements les moins performants : les classes C et D occupent les premières places dans l’échantillon. Les passoires énergétiques, correspondant ici aux classes F et G, représentent 54 logements, soit 3,6 %. Cette proportion décrit leur présence dans les diagnostics analysés, sans permettre de localiser les bâtiments concernés ni d’expliquer leurs résultats. Aucune ventilation croisant étiquette, type de logement et période de construction n’est fournie.

• Classes A et B : respectivement 51 et 173 diagnostics. Leur présence montre que l’échantillon comporte aussi des logements mieux classés, sans préciser les équipements ou les travaux associés à ces résultats.
• Classes C et D : respectivement 673 et 408 diagnostics. Ce sont les étiquettes les plus fréquentes, mais leur fréquence ne permet pas de prédire celle d’un bien proposé à la vente ou à la location.
• Classes E, F et G : respectivement 156, 50 et 4 diagnostics. Les 54 logements F ou G constituent le groupe des passoires identifié dans les données ; les logements E doivent rester distingués de ce total.

Une consommation médiane supérieure à celle de Bandol

La consommation médiane du Sud-Ouest s’établit à 171 kWh/m²/an, contre 161 kWh/m²/an pour Bandol. Le quartier affiche donc une valeur supérieure à la référence municipale, tout en présentant une surface médiane proche : 50 m², contre 51 m² dans la ville. Le coût énergétique annuel médian estimé est également voisin, avec 855 € dans le quartier et 852 € à Bandol. Ces indicateurs mesurent des dimensions différentes et ne doivent pas être confondus. La consommation est rapportée à la surface, tandis que le coût annuel estimé est exprimé pour le logement. La proximité des coûts médians ne suffit donc pas à conclure à une performance identique. De même, ces médianes ne décrivent pas nécessairement un seul et même logement type.

Moins de bâti très ancien, mais davantage de F et G

Le rapprochement des indicateurs révèle une distinction importante : le Sud-Ouest présente moins de bâti antérieur à 1948 que Bandol, avec 4,6 % contre 13,1 %, mais une proportion de passoires légèrement supérieure, à 3,6 % contre 3,1 %. Il serait donc inexact d’assimiler automatiquement un quartier moins ancien à un quartier plus performant. Les données disponibles ne permettent pas d’expliquer cet écart par un mode de chauffage, une isolation particulière ou un niveau de rénovation. Elles ne fournissent pas non plus de répartition municipale complète des étiquettes permettant une comparaison classe par classe. Enfin, la référence de Bandol inclut les diagnostics du quartier : il s’agit d’une comparaison avec l’ensemble de la ville, et non exclusivement avec ses autres quartiers.

Vendre ou louer : replacer le DPE du bien dans son contexte

Pour vendre ou louer dans le Sud-Ouest, ces résultats servent avant tout à situer un logement parmi les biens diagnostiqués localement. Une étiquette C appartient à la catégorie la plus représentée, avec 673 observations, mais elle ne suffit pas à établir une valeur immobilière ou un niveau de loyer. De même, un classement F ou G mérite une lecture attentive du diagnostic individuel, sans que les 54 cas recensés permettent de conclure à une situation uniforme. Le dossier du bien doit rester la référence pour présenter sa consommation et son estimation de dépenses énergétiques. Les statistiques fournies ne documentent ni les effets du DPE sur les transactions ni les conditions juridiques applicables à une location. Elles ne permettent donc pas de trancher ces questions.